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威尼斯人线上娱乐:[房企年报]新城控股:融资成本上升 超高ROE难持续

时间:2019/3/11 15:29:37  作者:  来源:  查看:7  评论:0
内容摘要:2019年3月8日,新城控股集团股份有限公司(以下简称“新城控股”)发布公司2018年年度报告,公司在踏准了上一轮房地产大牛市的背景下,如今终迎来收获季,公司全年业绩大增,但土地储备聚集在三四线城市、自持物业快速增加所隐含的减值风险、融资成本上升等问题依然给新城控股未来的经营带来...
 2019年3月8日,新城控股集团股份有限公司(以下简称“新城控股”)发布公司2018年年度报告,公司在踏准了上一轮房地产大牛市的背景下,如今终迎来收获季,公司全年业绩大增,但土地储备聚集在三四线城市、自持物业快速增加所隐含的减值风险、融资成本上升等问题依然给新城控股未来的经营带来不确定性。

28.09亿非经常收益铸就超高净资产收益率

  报告期内,公司实现竣工面积979.82万平方米(含合联营项目),实现结算面积及金额分别为574.59万平方米、700.79亿元。公司全年营业收入541.33亿元,同比增加33.58%,其中住宅销售收入292.84亿元,商业综合体销售215.54亿元,物业出租及管理收入22.13亿元,分别对应个公司的三大主业:住宅、以销售为主的商业物业、以自持出租为主的吾悦广场,三者分别占营收的54.1%、38.82%、4.09%。作为深耕三四线城市的开发公司,新城控股在2016年前后的以三四线棚改货币化为标志的地产大牛市所获得的销售在今年终于迎来结算收获季节。


  值得注意的是,物业出租收入快速增长,其营收占比逐年升高,如上图所示。截止2018年底,新城控股在全国范围内已开业运营的吾悦广场累计达到42座,仅18年就新增开业19座,预计2019年计划新开业22座,全年实现租金及管理费收入21.16亿元,同比增长107.4%。新城控股“地产+商业”双轮驱动的收入模式或将持续数年,物业出租收入占比将逐渐扩大。

  全年,归属母公司股东的净利润104.91亿元,同比大增74.02%,加权净资产收益率较2017年的34.18%上升至41.91%。公司盈利能力的上升,主要还是由于公司净利润率的上升,2018年全年毛利率和净利润率分别高达36.69%、22.55%。这其中的原因是由于公司将持有的吾悦广场物业以公允价值计算入账,而2018年仅这一块的资产增值收益就高达28.09亿元,占净利润比例高达26.78%,投资收益拉升的超高ROE恐难持续。


  而这些收入并未能在当期产生现金流,未来资产的公允价值也不是绝对不会减值,因此此类非经常收入对于新城控股来说还是会有在将来影响业绩起伏的可能。而高达41.91%的加权净资产收益率,在整个A股也是处在非常高的水平,如此之高的盈利能力的可持续性存疑,毕竟贵州茅台的加权ROE也仅在20%-30%左右。


  年报称,公司将向全体股东每10股派发现金红利15元(含税),预计派发的现金红利共计33.68亿元,股利支付率32.1%。值得注意的是,新城控股上市以来每年都实现了现金分红。

拿地比销售额仅50% 降杠杆趋势显现

  拿地方面,全年公司共计新增土地储备共164幅,总建筑面积4773万平方米,其中商业综合体项目新增1940万平方米,拿地平均楼面地价为2330元/平米,合计拿地金额1112亿元(克而瑞数据为883.8亿元),相较于2017年的1077亿元同比增长3.25%,增速明显放缓,拿地额占比销售额50%,降杠杆趋势显现。公司拿地区域主要分布在长三角及中西部的三四线城市,据民生证券统计2018年上半年,新城控股新增土地储备中,三四线占比高达84%。


  新城控股合作拿地项目明显增多,新增项目中,权益比例最小的为常熟市的常熟尚湖雍澜院项目,权益比例仅为10.01%,在164个新增项目中,权益为100%的项目仅7个,权益小于50%的项目占比高达28%。截止2018年末,少数股东权益及其占比明显回升。


  销售方面,根据公司公告,新城控股全年251个项目全年合同销售金额达2210.98亿,同比增长74.82%,销售面积达1812.06万平方米,同比增长95.21%,增速位列十强房企第一。销售项目中包括住宅、商业综合体等,克而瑞数据显示,公司销售权益比为77%,公司近几年的销售情况如下。销售均价为12201元/平方米,较2017年的13624元/平方米下降10.44%,由于拿地价格也有所降低,当期售价与拿地价格之比为5.24,较2017年略降。


  据克而瑞公布的数据排行看,目前按销售流量规模排行位列8位,按销售面积排行位列7位,权益销售金额排行位列9位。总体看,考虑公司2017、2018年拿地面积分别实现同比138.2%、40.7%的增速,首次迈进地产规模TOP10的新城控股整体规模排名有望在未来几年继续攀升。但由于项目主要集中在三、四线城市,随着三四线城市棚改货币化红利的结束、2019年春节返乡置业潮的落空,一大把的三四线土地储备,是福是祸目前还是未知数。

  值得注意的是,新城控股2018年存货周转率只有0.31,为近公司上市以来的最低水平,这主要是由于近几年公司拿地力度一直较大,储备及在建存货增多导致存货周转率下降。这从公司账面预收账款(2018年将科目改为合同负债)可以看到,2018年底合同负债达1182.31亿元,约为营收的2倍。


  土地储备方面,公司土地储备主要分布在以长三角地区为核心的三四线城市,并且2018年4季度以来积极向重点二线城市转向。全年新增土储中,新增住宅用地2832.8万平方米,新增商业综合体用地1940.5万平方米,分别同比增长15.8%和160.9%,商业拿地增速较快。截至2018年年末,公司总可租售面积约7,538万平方米,扣减商业综合体项目可租面积约600万平方米,公司总未售面积约6900万平方米,其中长三角区域占比超50%。按2018年销售均价1.2万元/平米估算,对应可售货值约8000亿,按公司2019年销售目标2700亿元估算,可满足未来3年开发、销售需求。

融资成本明显上升  调低19年销售增速预期

  2018年度末,公司融资余额为633.73亿元,加权平均融资成本年化利率为6.47%。较2017年的5.32%、2018年上半年的5.75%明显上升。在公司的有息负债中,短期借款22.7亿元,一年内到期的非流动负债107.49亿元,长期借款236.69亿元,应付债券266.85亿元。公司账面现金454.09亿元,足够覆盖短期债务,公司资产负债率84.57%,同比下降1.3百分点,净负债率为49.2%,较上年下降18个百分点,整体杠杆率已较低。公司目前整体财务较为稳健,经营活动现金流净额近几年相对前几年要好。



  据华创证券统计,2018年新城控股通过中期票据、永续中期票据、定向债务融资工具、超短期融资债券等多种融资工具,合计募集资金79亿元,完成发行购房尾款资产支持证券、公司债券,合计融资55.5亿元;并且境外美元债募集资金13亿美元。公司目前账面资金充裕,杠杆率低,整体债务风险较小,2018年9月26日,中诚信证评出具了《新城控股集团股份有限公司2018年公开发行公司债券(第一期)信用评级报告》,评定公司主体信用评级为AAA、评级展望为稳定,债券级别为AAA,表现稳定。

  2019年,新城控股的销售目标为2700亿元,预计较2018年增加22.17%,而截至发稿,新城控股在2019年前两个月累计合同销售金额约236.59亿元,比上年同期增长24.30%;累计销售面积约218.65万平方米,比上年同期增长26.51%。尽管与2018年的74.82%的高增长相比下滑明显,但能在“返乡置业潮失约”的情况下实现如此增速,实属不易,未来三四线的土储货值及销售情况是否会出现一些新的变化,还有待观察。

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